Как Игроки рынка Элитной недвижимости возрождают рынок недвижимости Нью-Йорка

“Нью-Йорк мертв навсегда. ” Мрачным летом 2020 года этот заголовок прорвался сквозь реальность, вызванную пандемией, и задел за живое. Джерри Сайнфелд выступил с опровержением, сказав: “О, заткнись”. Более трех лет спустя он был оправдан. И нигде это оправдание не проявляется так ярко, как на протяжении двух кварталов Пятой авеню в Нью-Йорке. В этом ключевом торговом коридоре Манхэттена крупнейшие мировые бренды класса люкс соревнуются друг с другом в борьбе за лучшие места. За последние два месяца материнская компания Gucci и компании, связанные с Prada, наперегонки купили недвижимость на участке от 58-й до 56-й улицы почти на 2 миллиарда долларов в совокупности. Материнская компания Louis Vuitton, тем временем, присматривается к 745 Fifth, еще одному объекту на углу, расположенному всего в нескольких шагах от отеля Plaza и Центрального парка, а также рядом со сверкающими кондоминиумами на Billionaires’ Row.

Множество крупных сделок становится ярким пятном на сложном в остальном рынке коммерческой недвижимости. Более высокая стоимость заимствований негативно сказалась на стоимости недвижимости, что отразилось на экономике и ударило по банкам от Нью-Йорка до Японии.

Рынок предметов роскоши в Нью-Йорке также находился в упадке, поскольку пандемия обрушилась на торговые центры в городе, а путешествия и туризм прекратились. Но внезапный всплеск интереса со стороны люксовых брендов в последние месяцы свидетельствует о быстром восстановлении высокого сегмента торговой недвижимости Манхэттена.

Элитные конгломераты, поддерживаемые семьями миллиардеров с долгосрочными перспективами и переживающие постпандемический бум, пользуются моментом - как в Нью-Йорке, так и во всем мире — в то время, когда многие традиционные инвесторы в недвижимость оказались в стороне из—за роста ставок. “Это знаковые арендаторы, которые прочно обосновались в этих районах Нью-Йорка”, - сказал Майкл Маркс, исполнительный директор Cushman & Wakefield. “Они были там или представляют, что будут там на протяжении десятилетий, и это дает им возможность контролировать свою судьбу, минимизировать колебания арендной платы или резкие скачки”.

По словам Маделин Уилс, главного советника Ассоциации Fifth Avenue Association, эти меры указывают на значительный подъем туризма в Нью-Йорке, который борется с такими городами, как Беверли-Хиллз, Даллас и Майами, за право размещения ведущих брендов и их роскошных флагманских магазинов. По сравнению с тем, что было всего три года назад, когда количество пустующих витрин магазинов росло дальше к югу от знаменитой авеню, недалеко от таких достопримечательностей, как Рокфеллеровский центр и собор Святого Патрика.

Недавние покупки стали способом для горстки миллиардеров, владеющих роскошью, оставить свой след в этом районе. Бернар Арно, главный исполнительный директор LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton SE, является третьим по богатству человеком в мире с состоянием, оцениваемым в 185 миллиардов долларов, в то время как состояние Миуччи Прада Бьянки и ее мужа Патрицио Бертелли, главы Prada SpA, оценивается примерно в 6 миллиардов долларов у каждого, по данным Bloomberg Billionaires.

Индекс. Состояние Франсуа Пино, основателя Kering SA, составляет 34 миллиарда долларов. Его сын Франсуа-Анри Пино является главным исполнительным директором владельца Gucci. Когда появились лучшие места, компании, занимающиеся продажей предметов роскоши, быстро продвинулись вперед. Две покупки Prada — 720 и 724 Fifth на общую сумму 835 миллионов долларов — были совершены менее чем за 20 дней в декабре, когда сделки такого масштаба обычно занимают месяцы, по словам людей, знакомых с ситуацией, которые просили не называть их имен, обсуждая личные подробности. Сделка Kering по продаже 715-717 Fifth стоимостью 963 миллиона долларов завершилась примерно через месяц, сообщает People.

Продавцом этих сделок был миллиардер Джефф Саттон, которому принадлежит торговая недвижимость по всему Нью-Йорку. Несмотря на то, что объекты расположены в престижном торговом районе Манхэттена, в последние годы они не были свободны от проблем, поскольку возникали конфликты с кредиторами и Prada в качестве арендатора.

Тем не менее, сделки с Prada building приносят солидную прибыль их владельцам. Продажа 724-й и 720-й пятых квартир за 425 миллионов долларов и 410 миллионов долларов, соответственно, была намного выше 223 миллионов долларов и 153 миллионов долларов от Sutton и партнера SL Green Realty Corp.

Согласно публичным отчетам, здания были оплачены более десяти лет назад. SL Green продала Саттону свою долю в Prada buildings несколько лет назад, но по-прежнему владела миноритарным пакетом акций Kering ones. Предложения на Пятой авеню “развивались быстро и уверенно, и я думаю, что это очень, очень интересно для города”, - сказал генеральный директор SL Green Марк Холлидей в январе во время телефонного разговора о доходах. “Розничная торговля на крупных улицах Нью-Йорка снова на подъеме”.

Саттон и представитель Prada отказались от комментариев, в то время как компания Kering не ответила на запрос о комментариях. Эти сделки — одни из крупнейших в городе за последние 12 месяцев — придали импульс рынку коммерческой недвижимости Нью-Йорка, который до этого был в значительной степени заморожен.

Высокие затраты по займам по-прежнему сдерживают многих других потенциальных покупателей, а рост числа вакансий привел к резкому снижению стоимости некоторых зданий, особенно офисных. По словам Уилла Сильвермана, управляющего директора Eastdil, который работал над сделками с Prada и Kering, благодаря наличным деньгам и долгосрочным перспективам, элитные конгломераты используют момент, когда многие традиционные инвесторы в недвижимость остаются в стороне.

По его словам, магазины на Пятой авеню уже работают, и компании в режиме реального времени получают информацию о районе и его покупательской способности. Для крупнейших компаний, занимающихся продажей недвижимости на Пятой авеню, владение недвижимостью на Пятой авеню является продолжением их опыта ведения бизнеса по всему миру, поскольку они покупают недвижимость в самых популярных торговых точках мира. 2023 год стал рекордным по объему приобретений недвижимости для LVMH, которая приобрела недвижимость на сумму около 2,45 млрд евро (2,63 млрд долларов), в основном для розничной торговли, в таких местах, как центр Лондона и Елисейские поля в Париже.

В 2022 году гигант роскоши приобрел дом 22 на авеню Монтень, где находится его штаб-квартира. В последние годы Kering также приобрела первоклассные торговые центры, в том числе в Париже и Токио. В настоящее время LVMH реконструирует здание на Елисейских полях для своего крупнейшего бренда Louis Vuitton. Обновленный флагман бренда Christian Dior на авеню Монтень, 30, открылся в 2022 году. В нем есть музей, ресторан, апартаменты для гостей и сады. “LVMH никогда бы не открыла бутик, подобный 30 Montaigne, для Dior в Париже, если бы арендовала это помещение”, - заявил финансовый директор LVMH Жан-Жак Гайони агентству Bloomberg 25 января после объявления прибыли компании. “Если мы являемся арендодателями, это позволяет нам иметь другое видение”.

Нью-Йорк, со своей стороны, уже оценил преимущества инвестиций LVMH. Ранее конгломерат укрепил свой статус на Пятой авеню, реконструировав крупное здание ювелирной компании Tiffany &Co. В здании на углу 57-й улицы.

Когда флагманский магазин — один из крупнейших в портфеле компании, насчитывающем 75 брендов, - вновь открылся в апреле, это произвело “эффект волны”, — сказала Мари Бостер, президент ассоциации Fifth Avenue Association. “Магазины сообщили нам, что в те выходные они наблюдали беспрецедентные распродажи”, - сказал Бостер. “Инвестиции работают, и это способствует росту интереса, который мы наблюдаем на Пятой авеню”.

Тем временем ювелирный дом Harry Winston также занимается капитальным ремонтом и расширением своего знаменитого магазина на Пятой авеню, 718, проект, который начался много лет назад. По оценкам Cushman, поскольку большинство престижных уголков в верхней части Пятой авеню уже востребованы, спрос, вероятно, распространится и на другие престижные розничные рынки Нью-Йорка.

Такие места, как Мэдисон-авеню, переживают возрождение после эпидемии и широкого распространения электронной коммерции. Сохо также привлекает все больший интерес со стороны современных и высококлассных брендов, а также ресторанов. Ведущие бренды “ищут выгодные места, и найти их становится все труднее и труднее”, - сказал Марк Мазинтер, председатель отдела глобальной розничной торговли Newmark Group Inc. “Хотя Пятая авеню, связанная конкретно с этой группой приобретений, представляет собой очень интересную историю, более широкая история - это возрождение Нью-Йорка”.

Натали Вонг и Анджелина Раскуэтт.