Инвесторы делают ставку на восстановление лондонской Оксфорд-стрит

Коммерческая недвижимость переживает самый бурный период за последние годы, но это не помешало консультантам в Лондоне предложить своим клиентам невероятный выбор: Оксфорд-стрит. Когда-то считавшаяся жемчужиной британского сектора розничной торговли, Оксфорд-стрит пережила спад посещаемости во время пандемии и с трудом восстанавливалась. Два года назад рабочие разобрали 25-метровую насыпь из строительных лесов, которая, как надеялись местные политики, должна была привлечь туристов в западную часть улицы.

Марбл—Арч-Хилл, к тому времени покрытый увядающей растительностью, был осмеян критиками как надуманный, безвкусный и дорогой - вряд ли это те качества, с которыми хотелось бы ассоциироваться всемирно известному торговому району. По словам одного из риелторов, на Оксфорд-стрит стало хуже: пешеходный поток по-прежнему снижался, а многие магазины пустовали.

На улице появились кондитерские в американском стиле, которые впоследствии подверглись обыскам по подозрению в уклонении от уплаты налогов, а коммерческие инвестиции почти полностью прекратились. С тех пор началось устойчивое восстановление экономики.

Элизабет Лайн — новая линия метро стоимостью 19 миллиардов фунтов стерлингов (23,9 миллиарда долларов) — начнет обслуживать местные станции позднее в 2022 году, в то время как известные ритейлеры открывают новые магазины и планируется реконструкция стоимостью 90 миллионов фунтов стерлингов. Оксфорд-стрит по-прежнему считается самым оживленным местом для розничной торговли среди европейских столиц. “Состояние улицы отличное, и за последние 12 месяцев она значительно изменилась”, - сказал Алан Спенсер, глава отдела розничной торговли в Великобритании в агентстве недвижимости Savills. “Это действительно экстраординарная трансформация”.

В прошлом году число посетителей Оксфорд—стрит значительно возросло, а восточный район вырос на 19 процентов по сравнению с 2022 годом - это самый быстрый рост среди всех крупных районов Вест-Энда.

Согласно отчету New West End Company, лоббистской группы ритейлеров и владельцев недвижимости, которая подготовила эти цифры, рост “в основном объясняется улучшением условий для розничной торговли и отдыха”. Это также относится к линии Elizabeth, которая ежедневно привлекает в этот район сотни тысяч дополнительных посетителей.

Компания Transport for London выяснила, что в пятерку самых популярных маршрутов входит станция Тоттенхэм-Корт-роуд на восточной оконечности Оксфорд-стрит. Тем не менее, количество пассажиров остается на уровне, который был до пандемии. В целом по Оксфорд-стрит данные NWEC показывают рост на 12% в годовом исчислении в 2023 году, но снижение на 23% по сравнению с 2019 годом. Арендная плата также снизилась, по словам Фергуса Кина, главы отдела инвестиций в недвижимость в Центральном Лондоне BNP Paribas, который сказал, что розничная торговля в Великобритании “прошла коррекцию” и выглядит очень привлекательно. “Многие инвесторы, и особенно глобальные инвесторы, которые хотят получить частичку Лондона, сейчас возвращаются в розничную торговлю”, - сказал он.

Спад в секторе начался еще до пандемии, поскольку потребители все чаще совершали покупки онлайн, и пандемия усугубила эту тенденцию. Тем не менее, высокие процентные ставки и растущая популярность удаленной работы в последнее время привели к снижению стоимости офисных помещений по всему миру, и особенно в США. На некоторых рынках розничная торговля внезапно — и совершенно неожиданно — стала казаться более привлекательным вариантом для инвесторов в недвижимость.

После “абсолютного подъема в течение семи или восьми лет” розничный сектор Великобритании, “вероятно, достиг своего уровня и восстанавливается”, добавил Кин. “Это возвращающийся ребенок”.

Лондонская компания по инвестициям в недвижимость Great Portland Estates Plc приняла стратегическое решение инвестировать в строительство линии Элизабет, сообщила Сара Голдман, глава отдела розничной торговли.

Это включает в себя кварталы вдоль самой Оксфорд-стрит, где расположены жилые дома таких брендов, как ювелирный ритейлер Pandora A/S. Goldman сообщил, что в прошлом году на этой улице было заключено “феноменальное” количество сделок по аренде, добавив, что восстановление торгового района должно ускоряться с открытием каждого нового магазина.

Кин рассказал о?В 2023 году было инвестировано 100 миллионов долларов, и он ожидает, что в этом году эта цифра будет в три-четыре раза выше. Музыкальный ритейлер HMV вернулся на Оксфорд-стрит в ноябре, заменив один из известных кондитерских магазинов на этой улице, а филиал Ikea, как ожидается, наконец откроется этой осенью после задержек. Krispy Kreme Doughnuts Inc. В пятницу компания открывает новый магазин со студией для влиятельных людей и планирует работать до 9 часов вечера, чтобы привлечь туристов, покидающих шоу в Вест-Энде и близлежащие рестораны. Среди других недавно прибывших - Dr. Martens Plc, Under Armour Inc., Steve Madden Ltd. И отдушина для футбольной команды «Пари Сен-Жермен». Решение Икеа заменить бывший магазин Topshop на Oxford Circus вызвало удивление, поскольку шведский мебельный гигант больше ассоциируется с загородными торговыми центрами. Тем не менее, это один из нескольких новых ритейлеров на рынке, которые считают, что покупатели хотят познакомиться с товаром лично, а не полностью полагаться на онлайн-покупки. “Наши клиенты хотят чувствовать запахи, они хотят пробовать его на вкус”, - сказал Питер Джелкеби, глава Ikea в Великобритании и Ирландии. “Они хотят присесть, они хотят прикасаться и чувствовать. Они хотят выйти и пообщаться”.

Впечатления от посещения Оксфорд-стрит играют ключевую роль в ее восстановлении.

В западном конце улицы строится “миниатюрный мир” игрушек и моделей под названием Pocket Planet, который, как надеются, окажется более успешным, чем холм Марбл-Арч. Тем временем местные власти Вестминстера планируют провести реконструкцию стоимостью 90 миллионов фунтов стерлингов, чтобы расширить пешеходные дорожки на 40 процентов, добавить больше мест для отдыха, зелени и улучшить освещение. “Нам удалось добиться того, что все с уверенностью могут инвестировать и торговать”, - сказал Джефф Барраклоу, член Вестминстерского совета, отвечающий за планирование и развитие.

Однако политическая ситуация на Оксфорд-стрит остается сложной. Marks &Spencer Group Plc, любимый розничный торговец британского среднего класса, ведет судебную тяжбу с правительством из-за его плана снести и перестроить свой флагманский магазин в стиле ар-деко на этой улице.

Майкл Гоув, государственный секретарь Великобритании по вопросам жилищного строительства и сообществ, прошлым летом заблокировал строительство из—за опасений по поводу воздействия на близлежащие достопримечательности и экологичности здания - генеральный директор Стюарт Мачин назвал этот шаг “крайне жалким”. На этой неделе спор был передан в Высокий суд.

Другие ритейлеры высказались в поддержку планов, которые, по словам M&S, жизненно важны для их будущего на Оксфорд-стрит и процветания лондонского Вест-Энда. Goldman из GPE согласен с этим. Решение Гоува “дает нам, как застройщикам, ограниченную уверенность в том, что мы можем инвестировать в этот город”, - сказала она. Разногласия с консервативным правительством также включают налоговые льготы для иностранных покупателей, которые закончились, когда Британия покинула Европейский союз.

Риши Сунак, нынешний премьер-министр, который в то время был министром финансов, отказался восстановить эту политику, которую Казначейство считает дорогостоящей и потенциально уязвимой для мошенничества. Активисты ссылаются на исследование, проведенное Центром экономических и деловых исследований, который заявил так называемый “туристический налог” обходится экономике Великобритании около?11 млрд и отпугивает двух миллионов посетителей в год.

Канцлер Sunak Джереми Хант (Jeremy Hunt) ранее в этом месяце распорядился, чтобы Управление по бюджетной ответственности Великобритании (Office for Budget Responsibility) провело проверку беспошлинных туристических покупок. Результаты должны быть опубликованы 6 марта.

Тем не менее, крупные розничные продавцы на улицах, похоже, рады этому. Компания John Lewis, сеть универмагов, которой владеют ее сотрудники, заявила, что в прошлом году число посетителей ее семиэтажного флагманского магазина на улице выросло, отчасти благодаря туристам, но также и потому, что британские потребители “заново открывают для себя радость от покупок лично” после пандемии. “Торговля на Оксфорд-стрит идет очень, очень хорошо”, - добавил Эоин Тонге, финансовый директор Associated British Foods Plc, которой принадлежит сеть магазинов модной одежды Primark. “Мы определенно наблюдаем действительно хороший рост на Оксфорд-стрит, чему способствует туризм, но в целом здесь царит оживление”.

По словам Кина из BNP, спад в последние годы предоставляет отличную возможность для покупки. “Я говорю своим клиентам прямо сейчас: начинайте сейчас, сейчас самое время, вы заработаете много денег”, - сказал он. “Именно это я им и говорю, и некоторые из них слушают”.

Автор: Элина Ганатра