Топ-5 распространенных схем мошенничества при купле-продаже жилья на вторичном рынке: как уберечь свои деньги и нервы

Приобретение собственной недвижимости — это зачастую главная финансовая цель в жизни многих людей. Вторичный рынок жилья традиционно привлекает покупателей огромным выбором вариантов, возможностью переехать сразу после оформления сделки, наличием готовой инфраструктуры и, в некоторых случаях, возможностью поторговаться. Однако именно на «вторичке» скрываются наибольшие юридические риски.

В отличие от новостроек, где история квартиры начинается с чистого листа, жилье на вторичном рынке всегда имеет за плечами багаж из предыдущих собственников, прописанных жильцов, наследственных дел и семейных драм.

К сожалению, там, где фигурируют большие деньги, неизбежно появляются аферисты. Мошеннические схемы постоянно эволюционируют: преступники виртуозно подделывают документы, используют лазейки в законодательстве и применяют тонкие психологические манипуляции.

По статистике, значительный процент сделок на рынке недвижимости впоследствии оспаривается в судебном порядке. Чтобы не пополнить ряды обманутых покупателей, необходимо знать врага в лицо. В этой статье мы подробно разберем пять самых распространенных и опасных схем мошенничества при покупке квартир на вторичном рынке.

1. Продажа недвижимости по поддельной или недействительной доверенности

Сделки по доверенности всегда считались одними из самых рискованных на рынке недвижимости. Суть схемы заключается в том, что квартиру продает не сам собственник, а его представитель.

Мошенники могут использовать искусно подделанный документ, выполненный на качественном бланке с фальшивыми печатями и подписями нотариуса. В другом варианте доверенность изначально могла быть настоящей, но к моменту сделки собственник ее отозвал, либо владелец квартиры уже скончался (в этом случае действие доверенности автоматически прекращается).

Как это происходит на практике: Покупателю показывают отличную квартиру по привлекательной цене. «Представитель» объясняет, что настоящий хозяин тяжело болен, находится в длительной заграничной командировке или живет в другой стране и не может приехать лично.

Сделка проходит, деньги передаются представителю, а через несколько недель или месяцев появляется настоящий собственник, который заявляет, что ничего не продавал и никаких доверенностей не выдавал. Суд признает такую сделку ничтожной. Покупатель обязан вернуть квартиру законному владельцу, а вот вернуть свои деньги от мошенника практически невозможно — он к тому времени бесследно исчезает.

Как защититься: Юристы настоятельно рекомендуют избегать сделок по доверенности. Если квартира вам очень нравится и вы готовы рискнуть, необходимо настаивать на личной встрече с собственником или хотя бы на видеозвонке с ним, в ходе которого он с паспортом в руках подтвердит свое намерение продать жилье.

Обязательно нужно проверить подлинность доверенности через специальный онлайн-реестр Федеральной нотариальной палаты, а также лично связаться с нотариусом, чье имя указано на бланке.

2. Скрытые жильцы с правом пожизненного проживания

Эта схема не всегда является умышленным мошенничеством, иногда это банальное утаивание фактов хитрыми продавцами, но последствия для покупателя от этого не менее катастрофичны.

Проблема уходит корнями в процесс приватизации жилья в девяностые и нулевые годы. Согласно закону, если человек был прописан в квартире на момент ее приватизации, но добровольно отказался от своей доли в пользу других членов семьи, он приобретает неотъемлемое право пожизненного пользования данным жилым помещением.

Как это происходит на практике: Продавец предоставляет покупателю стандартную выписку из домовой книги, где указано, что в квартире никто не прописан. Сделка успешно регистрируется.

А спустя время на пороге объявляется человек (например, освободившийся из мест лишения свободы или вернувшийся из длительного отъезда), который заявляет о своем праве жить в этой квартире. Самое страшное для покупателя заключается в том, что закон в данном случае на стороне этого жильца.

Смена собственника не аннулирует его право на проживание. Выписать и выселить такого «соседа» не удастся даже через Верховный суд. В итоге покупатель становится владельцем квартиры с совершенно посторонним человеком, который может на законных основаниях занимать одну из комнат.

Как защититься: Перед выходом на сделку необходимо запрашивать не обычную, а архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Этот документ показывает историю всех зарегистрированных лиц в квартире с момента постройки дома.

Важно отследить судьбу каждого человека, особенно тех, кто был прописан в квартире на момент приватизации, но не вошел в число собственников.

3. Сделки с недееспособными продавцами и последующее расторжение

Еще одна излюбленная схема аферистов базируется на статье Гражданского кодекса, согласно которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной. Мошенники целенаправленно ищут одиноких людей, страдающих алкоголизмом, наркоманией, или имеющих психические отклонения.

Как это происходит на практике: Преступники втираются в доверие к такому человеку, спаивают его или оказывают психологическое давление, заставляя подписать договор купли-продажи квартиры.

Квартира продается ничего не подозревающему добросовестному покупателю. Вскоре после получения денег (которые мошенники, естественно, забирают себе), в суд обращаются родственники продавца или органы опеки с требованием аннулировать сделку. Они предоставляют медицинские справки, подтверждающие, что продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Суд встает на их сторону, квартира возвращается больному продавцу, а покупатель остается ни с чем.

Как защититься: Золотое правило рынка недвижимости — требовать от любого продавца справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров по месту его регистрации.

При малейших сомнениях в адекватности продавца сделку лучше проводить с участием врача-психиатра, который проведет освидетельствование непосредственно в день подписания договора и выдаст соответствующее медицинское заключение.

4. Внезапно объявившиеся наследники

Квартиры, полученные по наследству, входят в особую группу риска. Даже если со дня вступления в наследство прошло более трех лет (стандартный срок исковой давности), это не гарантирует покупателю спокойного сна.

Загвоздка заключается в том, что срок исковой давности отсчитывается не с момента смерти наследодателя, а с того момента, когда неучтенный наследник узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Как это происходит на практике: Человек покупает квартиру у единственного наследника. Через пять лет объявляется внебрачный ребенок покойного, о существовании которого никто не подозревал, или наследник, который жил на другом континенте и не знал о смерти родственника.

Он подает в суд, восстанавливает сроки вступления в наследство и требует аннулировать сделку или выплатить ему стоимость его законной доли. Как подробно описывает профильный источник, чтобы не остаться и без денег, и без квартиры, к проверке наследственного жилья необходимо подходить с максимальным педантизмом.

Как защититься: Если квартира получена в наследство недавно (менее 3-х лет назад), от такой покупки лучше отказаться вообще.

Если прошло больше времени, имеет смысл оформить титульное страхование (страхование риска утраты права собственности). Страховая компания проведет тщательную юридическую проверку, а в случае появления претензий со стороны третьих лиц, возместит покупателю стоимость утраченного жилья.

5. Фиктивные авансы и квартиры-фантомы

Это, пожалуй, самая массовая и легко реализуемая схема мошенничества, рассчитанная на доверчивость и жадность покупателей.

В отличие от сложных юридических схем описанных выше, здесь преступники действуют нагло и быстро, используя методы социальной инженерии.

Как это происходит на практике: На популярных досках объявлений появляется квартира со свежим дизайнерским ремонтом, удачным расположением и ценой на 15-20% ниже рыночной.

При звонке «продавец» или «риелтор» сообщает, что желающих посмотреть квартиру уже выстроилась целая очередь, и чтобы застолбить за собой право просмотра или покупки, необходимо перевести символический аванс или задаток на банковскую карту (обычно от 10 000 до 50 000 рублей).

Как только доверчивый покупатель переводит деньги, объявление удаляется, а номер телефона мошенника становится недоступным. Никакой квартиры на самом деле не существовало, а фотографии были украдены с сайтов посуточной аренды жилья в других городах.

Как защититься: Никогда нельзя переводить деньги авансом до личного осмотра объекта недвижимости, проверки оригиналов правоустанавливающих документов и паспорта собственника.

Любая предварительная оплата (задаток или аванс) должна сопровождаться подписанием соответствующего договора (предварительного договора купли-продажи), а передача наличных денег — написанием расписки от руки в присутствии обеих сторон.

Выводы

Покупка квартиры на вторичном рынке — это сложный многоступенчатый процесс, не терпящий спешки и легкомыслия. Мошенники умело пользуются юридической безграмотностью граждан и их желанием сэкономить.

Любая привлекательная цена или торопливость продавца должны расцениваться как сигнал тревоги. Безопасность сделки напрямую зависит от глубины проверки истории квартиры и личности ее владельца.

Чтобы свести риски к минимуму, не стоит полагаться исключительно на свои силы.

Привлечение компетентного юриста по недвижимости или опытного риелтора для полного сопровождения сделки обойдется в несоизмеримо меньшую сумму, чем потенциальная потеря всех накоплений. Проверяйте документы, требуйте личного присутствия собственников, используйте безопасные способы расчетов (аккредитив или банковскую ячейку) и помните: бесплатный сыр бывает только в мышеловке.